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Pourquoi la loi Elan protège mieux les bailleurs

Posté le : 29/10/2018

La loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) va-t-elle permettre de convaincre les investisseurs de revenir vers l’immobilier locatif ? Possible. Certes, dans la loi Elan de nombreuses mesures vont dans le sens d’une plus grande protection des locataires comme la réduction du préavis du locataire, qui passe de trois à deux mois, la création d’un bail numérique et la suppression de l’engagement manuscrit de la caution au profit d’une simple signature. Il est aussi prévu que le conjoint marié ou pacsé ou le concubin notoire qui quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou ses enfants n’est plus tenu solidairement au paiement du loyer. Sa caution est également libérée de son engagement.
Mais la mesure la plus favorable aux locataire reste l’encadrement des loyers qui pourra être appliqué pour une durée expérimentale de cinq ans là où il y a une pénurie de logement, où il y a un observatoire des loyers, et une demande de la part des « établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence ».

Une nouvelle clause dans le bail favorable aux bailleurs

Pour autant, les bailleurs ne sont pas en reste. La loi Elan leur donne désormais la possibilité d’inclure dans le bail une mention lui permettant d’appliquer des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Cette mention qui prend la forme d’une clause résolutoire va permettre de mettre en œuvre une procédure « rapide » d’expulsion dite « en prononcé de la résiliation du bail ».
C’est une possibilité peu connue des bailleurs qui ignorent qu’ils peuvent demander la résiliation judiciaire du bail à tout moment pour manquement des obligations du locataire. Cette procédure est bien possible à tout moment, et non pas simplement à l’échéance du bail.
Dans ce cas, le juge se prononce sur l’existence d’un « manquement grave » du locataire à ses obligations locatives. Et le fait de ne pas payer en est une.
Cette résiliation prononcée par le juge saisi en référé peut être constatée automatiquement en utilisant la clause résolutoire, mais peut également être prononcée en cas de manquement du locataire à ces obligations.

Une clause résolutoire pour protéger les bailleurs

Pour rappel, la clause résolutoire est une clause très importante du bail de location qui permet de faire constater automatiquement la résiliation judiciaire du bail en cas d’impayés, d’absence d’assurance habitation ou de troubles de voisinage.
Cette clause est très encadrée mais elle est primordiale si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés, par exemple.
En théorie le juge des référés ne peut évaluer la gravité du manquement du locataire si la clause résolutoire est présente, il constate simplement la résiliation du bail. En l’absence de clause, vous tombez donc dans le cas secondaire de résiliation judiciaire du bail. Elle est prononcée par le juge à sa libre appréciation.
La procédure « en prononcé de la résiliation du bail » est donc moins contraignante qu’une expulsion classique car elle réduit le nombre d’actes d’huissiers et raccourcit les délais de la procédure.
Au lieu des 4 à 6 mois de délai minimal pour obtenir la décision judiciaire, on peut passer en moins 2 mois devant le juge et d’obtenir la décision d’expulsion en quelques semaines.

La fin de l’impunité pour les squatters

Autre changement important, pour parer aux dérives de cette loi du 24 juin 2015 qui prévoit un maintien dans les lieux des squatters après 48 heures d’occupation, les députés ont décidé de supprimer le délai légal de deux mois dont bénéficient les squatteurs pour trouver un nouveau logement. Ces occupants illégaux ne seront également plus protégés par la trêve hivernale qui empêchait la police de les expulser.
Jusque-là, les occupants illégaux pouvaient bénéficier d’un délai légal de deux mois, prévu par l’article L 412-1 du Codes procédures civiles d’exécution, « entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion ».
La future loi logement prévoit de le supprimer, comme le précise son article 58 ter voté par la commission mixte paritaire. Ce même article 58 ter prévoit également de faciliter les expulsions de squatteurs. Ces occupants illégaux ne pourront plus bénéficier de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) qui, à l’origine, ne leur était pas destinée. Désormais, seuls les locataires bénéficiant d’un bail seront protégés par la trêve hivernale.
Cette mesure était inscrite dans le Code des procédures civiles d’exécution depuis mars 2014 mais « les préfets se retranchaient derrière la trêve hivernale pour ne pas intervenir », dénoncent les parlementaires. Pour inciter les préfets à recourir plus systématiquement aux forces de police pour expulser les occupants illégaux, la loi logement donne une définition plus précise des squatteurs. Sont identifiés comme tels, « les personnes entrées sans droit ni titre dans le domicile d’autrui, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes ».

Un nouveau bail pour souple pour les bailleurs

Autre nouveauté, la création du bail mobilité. Il s’agit d’un nouveau contrat de location meublée, d’une durée fixe d’un à dix mois et non renouvelable au-delà de dix mois, s’adressant aux publics « en mobilité », étudiants, jeunes en formation, en alternance, salariés en mutation ou en mission…

Les droits des locataires sont réduits : pas de renouvellement de bail, des charges forfaitaires sans présentation de factures ni de comptes par le bailleur, aucun moyen de réclamer la mise aux normes du logement s’il n’est pas décent et pas de recours possible à la commission départementale de conciliation, qui règle les conflits entre bailleurs et locataires pour les baux meublés ou nus en loi de 1989.

En contrepartie, le locataire n’a pas de dépôt de garantie à verser, ce qui permet une économie. Le bail mobilité bénéficie de la caution gratuite Visale, accordée par Action Logement, qui couvre les impayés dans la limite d’un loyer mensuel de 1 500 euros, en Ile-de-France, 1 300 euros en province et 800 euros pour un étudiant.